Inwestycja w mieszkanie na wynajem

Mieszkanie jako inwestycja - wynajem długoterminowy czy krótkoterminowy?

 

Dlaczego mieszkanie wciąż jest jedną z najlepszych inwestycji

Mimo wzrostu stóp procentowych i wahań cen, mieszkanie pozostaje aktywem, które łączy bieżący przychód z najmu z długoterminowym wzrostem wartości. W Białymstoku, gdzie rynek jest mniej wyeksploatowany niż w Warszawie czy Krakowie, próg wejścia jest nadal relatywnie niski, a popyt na najem stabilny. Pytanie, które zadaje sobie każdy inwestor, brzmi jednak: postawić na spokojny najem długoterminowy, czy bardziej dochodowy, ale wymagający najem krótkoterminowy?

 

Z tego artykułu dowiesz się:

  • czym różni się wynajem długoterminowy od krótkoterminowego z perspektywy inwestora,

  • co częściej daje stabilność, a co wymaga większego zaangażowania,

  • jakie mieszkania mogą dobrze sprawdzić się pod inwestycję.

 

Wynajem długoterminowy - stabilność i mniej codziennej obsługi

Wynajem długoterminowy to model, który wybierają najczęściej osoby szukające przewidywalności. Jeden najemca, jedna umowa, mniej rotacji i znacznie mniej codziennego angażowania się w obsługę lokalu. Nie trzeba stale prowadzić kalendarza rezerwacji, organizować sprzątania ani odbierać telefonów z pytaniem, gdzie jest dodatkowy ręcznik.

W Białymstoku ten model ma solidne podstawy. Miasto przyciąga studentów, młodych pracowników, pary i osoby, które szukają mieszkania na dłużej. To oznacza, że dobrze zaprojektowany lokal w nowym budownictwie może pracować stabilnie i bez większych przestojów. Dla wielu inwestorów to właśnie ten spokój jest największą wartością.

Wynajem krótkoterminowy - więcej przychodu, większy wysiłek

Na pierwszy rzut oka najem krótkoterminowy wygląda atrakcyjniej. Wyższa stawka za dobę brzmi lepiej niż miesięczny czynsz, ale w praktyce ten model działa bardziej jak usługa niż klasyczny najem. Trzeba dbać o ogłoszenia, zdjęcia, komunikację z gośćmi, sprzątanie, pranie, uzupełnianie wyposażenia i pilnowanie terminów.

To rozwiązanie może być opłacalne, ale wymaga czasu, dobrej organizacji i większej odporności na zmienność. Jeśli nie chcesz zajmować się tym samodzielnie, trzeba doliczyć koszt operatora. I właśnie wtedy okazuje się, że wyższy przychód brutto nie zawsze oznacza wyższy zarobek netto.

Kalkulacja zarobków - co pokazują liczby?

Spójrzmy na konkretny przykład. W inwestycji Symfonia Życia Etap II dostępne są mieszkania, które mogą dobrze sprawdzić się jako lokale inwestycyjne. Dla uproszczenia przyjmijmy kompaktowe mieszkanie o powierzchni około 32 m², z ceną zakupu na poziomie 335 000 zł.

Do tego trzeba doliczyć wykończenie i wyposażenie pod wynajem. Przy standardzie, który pozwala szybko znaleźć najemcę i nie odstrasza jakością, rozsądnie jest założyć około 80 000-100 000 zł. W praktyce całkowity budżet wejścia wyniesie więc około 415 000-435 000 zł.

W modelu długoterminowym takie mieszkanie może generować około 1900-2200 zł miesięcznie, czyli 22 800-26 400 zł brutto rocznie. Po odjęciu typowych kosztów właściciela - drobnych napraw, okresowego odświeżenia lokalu, ewentualnego pustostanu i rezerwy na niespodziewane wydatki, realny roczny zarobek może wynosić około 19 000-23 000 zł.

W modelu krótkoterminowym roczny przychód brutto może wyglądać podobnie albo nieco lepiej, ale tylko przy dobrym obłożeniu i sprawnej obsłudze. W realiach Białegostoku rozsądnie jest przyjąć, że przeciętnie taki lokal może wygenerować około 22 000-27 000 zł brutto rocznie. Problem w tym, że tutaj trzeba jeszcze odjąć koszty sprzątania, prania, środków czystości, prowizji platform, większego zużycia mieszkania i czasu potrzebnego na obsługę gości. W efekcie realny zarobek netto często schodzi do poziomu podobnego jak przy najmie długoterminowym, a bywa, że nawet niższego, mimo większego nakładu pracy.

Co bardziej opłaca się w Białymstoku?

Właśnie dlatego w Białymstoku dla wielu inwestorów bardziej opłacalny okazuje się wynajem długoterminowy. Nie dlatego, że najem krótkoterminowy nie działa, ale dlatego, że bilans zysków, kosztów i zaangażowania częściej przemawia za spokojniejszym modelem. To szczególnie ważne przy pierwszej inwestycji, kiedy liczy się nie tylko potencjał przychodu, ale też bezpieczeństwo i prostota zarządzania.

Co dla kogo?

Jeśli szukasz inwestycji, która ma pracować stabilnie i nie zamieniać się w dodatkowy etat, lepszym wyborem będzie najem długoterminowy. Dobrze sprawdzają się tu mieszkania kompaktowe, nowe, funkcjonalne i położone w lokalizacjach wygodnych do codziennego życia.

Jeśli natomiast chcesz aktywnie zarządzać lokalem, masz czas albo planujesz zlecić obsługę firmie, możesz rozważyć najem krótkoterminowy. Trzeba jednak pamiętać, że to model dla osób gotowych na większy wysiłek i mniej przewidywalny rytm przychodów oraz więcej własnego zaangażowania.

Inwestycja, która ma pracować na Ciebie

Nowe mieszkania w naszej ofercie, m.in. w inwestycji Symfonia Życia, mogą być doskonałą lokatą dla ludzi, którzy szukają rozsądnego progu wejścia inwestycji i lokalu dopasowanego do realiów rynku najmu w Białymstoku. To właśnie takie mieszkania - funkcjonalne, nowe i atrakcyjne dla szerokiej grupy najemców - najczęściej dają najlepszy balans między bezpieczeństwem a opłacalnością.

Bo dobra inwestycja to nie zawsze ta, która najlepiej wygląda w teorii. Często najlepsza jest ta, która zarabia stabilnie, nie generuje niepotrzebnych problemów i daje poczucie, że kapitał naprawdę pracuje. Bez nerwów, bez chaosu i bez telefonu od gości o 23:48, że niestety ale przypadkiem zalany został szampanem sufit w salonie, ale proszę się nie przejmować, bo na pewno wystawi 5 gwiazdek.